Et fallende marked for hytter, særlig på fjellet, gjør hyttedrømmen mer oppnåelig for flere kjøpere, enn vi har sett de siste årene. Høyere bygge kostnader, økende renter og generell økonomisk usikkerhet er forklart som de viktigste årsakene til at omsetningen av hytter er dalende.
Både profesjonelle hytteprodusenter, og andre aktører med begrenset erfaring, som eiendomsutviklere, har følt på usikkerhet og økte driftskostnader. For hyttekjøperes del, gir disse endringene i markedet, en betydelig enklere tilgang til kjøp av hytter, under oppføring og nøkkelferdige hytter.
Kjøp av hytte, under oppføring, eller nøkkelferdige hytter, gir fordeler i form av at kjøper overtar hytta fiks ferdig, i tillegg til at kjøp mens bygget er under oppføring gir muligheter for en viss medbestemmelse i valg av løsninger, underveis i byggeperioden.
Erfaringer fra tvister knyttet til kjøpskontrakter den siste tiden, tyder på at kjøper bør bruke betydelig mer tid og ressurser på kontraktene før avtaler om kjøp inngås.
Kontraktspart
For det første bør kjøper være oppmerksom på hvem, kontrakten oppgir, som selger av hytteeiendommen. I enkelte kontrakter står ett selskap oppført, som selger, og et annet selskap signerer på vegne av selger. Slike selskaper kan ofte være utenlandske selskaper, som opptrer som en slags selgeragent, med uklar rolle i prosessen.
Slike kontrakter kan by på utfordringer, når det gjelder å fremme innsigelser i forbindelse med mangler og forsinkelser. Det er absolutt ikke enkelt å forfølge et utenlands selskap, i tillegg til at bevisføringen i forhold til hvem, som er ansvarlig i byggeprosessen, kan vise seg å bli utfordrende. Bevisproblematikk knyttet til rollefordelingen hos utbygger, byr også ofte på utfordringer, der flere norske selskaper forestår utførelsen. Det er derfor viktig, før signering, at det er krystallklart, hvem som er ansvarlig overfor kjøper, når det gjelder alle forhold ved hytteoppføringen.
For kjøp under oppføring anbefales kjøper å kreve å forholde seg til færrest mulig entreprenører,- helst kun èn, som har det hele og fulle ansvaret under hele byggeprosessen, frem til hytta overleveres til kjøper.
For øvrig er en kredittsjekk av selger, å anbefale, for å avdekke hvorvidt selger opptrer lovlig, og er et selskap, preget av ryddige økonomiske forhold.
Hva er inkludert i prisen?
Prospektet preges som regel av flotte illustrasjoner av for eksempel kjøkken og bad. Det er naturlig å gå ut ifra at innredningen er, som angitt i prospektet. Dette er langt ifra sikkert. En vanlig forståelse av begrepet «nøkkelferdig», er at hytta har et visst minimum av bruksmuligheter, som for eksempel kjøkken og bad. Kvaliteten av innredningen, er imidlertid ikke nødvendigvis den samme som i prospektet. I og med at «nøkkelferdig» er et høyst uklart begrep, og brukes i markedsføringen, bør det spesifiseres nøye, hvilken kvalitet for eksempel kjøkken og bad har. Dette kan for eksempel klargjøres ved å kreve leverandørbeskrivelse, som vedlegg til kjøpekontrakten.
Ferdigstillelse
En ofte brukt formulering av tidsbruk frem til ferdigstillelse er « Ferdigstillelse innen 8-10 uker», uten angivelse av byggestart. Manglende angivelse av tidspunktet for byggestart, vanskeliggjør kjøpers mulighet til å reklamere på forsinkelser, under byggeperioden. I tillegg fordrer krav om tvangsmulkt ved forsinkelse en dato for oppstart, fremdriftsplan og ferdigstillelse.
Krav til selgers garanti
Av bustadoppføringsloven § 12, fremgår at selger skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Garantien skal tilsvare minimum 5% av vederlaget. Dersom selger ikke har stilt garanti, er det desto større grunn til varsomhet, og til å foreta nærmere undersøkelser av selgers seriøsitet, og økonomi.
Innbetaling av kjøpesum
Det er viktig å merke seg, før signering av kjøpekontrakt, at selger aldri kan kreve at kjøper betaler mer under byggeperioden, enn den verdi, som til enhver tid er tilført hytta, medmindre selger stiller tilsvarende garanti. Det betyr at, kjøpekontrakter, som har inntatt bestemmelser om innbetaling av 25-30% av kjøpesummen ved kjøpers signatur, er ulovlig.
Slik det fremgår av denne korte redegjørelsen, er det mange fallgruver i forbindelse med kjøp av hytter under oppføring, og nøkkelferdige hytter. Hvorvidt kontrakten er å anse som en balansert og likeverdig kjøpekontrakt, beror på en helhetsvurdering, der flest mulig uklarheter bør klarlegges og spesifisere på forhånd.
Mange kjøpere bruker betydelige ressurser på farger, interiør og design, og minimalt med tid på kjøpekontrakten. Det er sterkt å anbefale at kjøper, går igjennom kontrakten grundig før signering, og sørger for oppklaring av svakheter og mangler, før en forpliktende avtale inngås. En ufullstendig og uklar kjøpekontrakt, kan i verste fall gi dramatiske økonomiske konsekvenser for kjøper.
Innhenting av råd og veiledning i kontraktsarbeidet er å anbefale, og bør anses å være en god investering, for i størst mulig grad bidra til en trygg og forutsigbar kjøpsprosess.